Мрієте про власне житло, але не маєте заощаджень? Існують легальні стратегії придбання нерухомості навіть з мінімальним стартовим капіталом.
Матеріал підготовлено на основі відео з ютуб-каналу "Monitor.Estate"
Чеклист для купівлі квартири без значних заощаджень
- Дослідити ринок та знайти недооцінені об'єкти нерухомості
- Перевірити надійність забудовника (у випадку новобудов)
- Оформити всі домовленості документально з нотаріальним посвідченням
- Розрахувати всі потенційні витрати, включаючи приховані платежі
- Проконсультуватися з юристом щодо законності обраної схеми
Трейдинг нерухомістю
Перша схема, яка дозволяє купити квартиру без власних коштів – це трейдинг нерухомістю або купівля з перепродажем. Суть методу полягає в тому, що ви знаходите недооцінене житло, яке власники продають терміново через певні обставини, наприклад, борги або необхідність швидкого виїзду за кордон.
Алгоритм дій у такому випадку наступний:
- Знайти квартиру за ціною нижче ринкової
- Укласти попередній договір з відтермінуванням платежу
- Знайти нового покупця, готового заплатити ринкову ціну
- Отримати прибуток як різницю між ціною купівлі та продажу
В YouTube-відео з каналу "Monitor.Estate" наводиться приклад з реального життя. Олександр знайшов квартиру в Києві за 30 000 доларів у власника, який терміново виїжджав за кордон. "Домовився про завдаток в 1 000 $ після чого знайшов нового покупця, готового купити цю ж квартиру за 35 000 $. В результаті він заробив 5 000 $ не витрачаючи своїх грошей", – розповідається у відео.
Проте ця схема має суттєві ризики. По-перше, не всі власники погодяться на таку угоду. По-друге, необхідно вміти швидко знаходити покупців, що є досить складним завданням.
Іпотека на субсидіях
Друга схема – використання державних програм пільгового кредитування. В Україні існують програми на кшталт "Доступна іпотека" або "Є-Оселя", які дозволяють отримати іпотечний кредит на вигідних умовах.
Для реалізації цієї схеми потрібно:
- Оформити іпотеку з мінімальним першим внеском (10-20%)
- Здати квартиру в оренду
- Сплачувати іпотеку з отриманих від оренди коштів
"Ірина взяла в іпотеку квартиру на 50 000 доларів з першим внеском у 5 000, які позичила у друга. Вона одразу здала квартиру за 400 $ на місяць, а щомісячний платіж по іпотеці складав всього 300 $. В результаті квартира себе окуповує, а через 10-15 років стане її власністю", – розповідається в матеріалі з YouTube.
Основні ризики цієї схеми: орендарі можуть з'їхати, і доведеться самостійно сплачувати іпотеку; банки часто забороняють здавати в оренду квартири, придбані через пільгові програми, тому така схема знаходиться в "сірій зоні".
Інвестиції на етапі котловану
Третя стратегія – купівля квартири на ранньому етапі будівництва з подальшим перепродажем. Ця схема потребує мінімального початкового капіталу, але може принести гарний прибуток.
Суть методу:
- Внести перший внесок за квартиру в новобудові на етапі котловану
- Чекати 2-3 роки до завершення будівництва
- Продати квартиру за збільшеною вартістю
"Роман позичив у друга 5 000 $ і вніс як перший внесок за квартиру в новобудові вартістю 40 000 $. Через два роки ця ж квартира вже коштувала 55 000 $, і він продав її, повернув другу борг, залишивши собі 10 000 $ прибутку", – наводиться приклад у відео.
Головні ризики: будівництво може затягнутися або взагалі зупинитися; необхідно ретельно вибирати надійних забудовників; не варто забувати про податки з отриманого прибутку.
Проживання в обмін на ремонт
Четверта схема – домовленість про проживання в обмін на ремонт. Цей варіант підходить тим, хто має навички ремонтних робіт або може організувати ремонт квартири.
Як це працює:
- Знайти квартиру в поганому стані
- Запропонувати власнику зробити ремонт за власний кошт в обмін на проживання
- Домовитися про подальшу купівлю за зниженою ціною
У відео з YouTube розповідається історія Василя: "Він знайшов стару квартиру, яку власник не міг продати через жахливий стан. Запропонував зробити ремонт за 4 000 $, а після цього власник погодився продати йому житло на 20% дешевше від ринкової вартості".
Ризики схеми: власник може змінити умови або передумати продавати; необхідно документально оформити всі домовленості, щоб захистити свої інтереси.
Договір дарування або спадщина
П'ята схема – отримання житла через договір дарування, заповіт або договір довічного утримання. Цей метод потребує найбільше часу та емоційних ресурсів.
Алгоритм дій:
- Знайти самотню літню людину без спадкоємців
- Допомагати їй з побутом, доглядати, купувати ліки, продукти
- Оформити договір дарування, заповіт або договір довічного утримання
"Юрій доглядав за сусідкою похилого віку протягом п'яти років. Вона переписала на нього квартиру, бо не мала родичів. Безумовно, що все документально було оформлено належним чином у нотаріуса", – розповідається в матеріалі з YouTube.
Головний ризик – можуть з'явитися родичі, які оскаржать дарчу або заповіт у суді.
