Нерухомість залишається одним з найнадійніших активів для створення стабільного пасивного доходу. Дізнайтеся, які ринки перспективні, з якими бюджетами можна починати та як отримати максимальну дохідність.
Матеріал підготовлено на основі відео з ютуб-каналу "Відверто про гроші від Ivanna Invest".
Чеклист для інвестора в нерухомість у 2025 році:
- Визначте свою інвестиційну стратегію: збереження капіталу, пасивний дохід чи перепродаж
- Оберіть ринок залежно від бюджету (від $500 через токенізовану нерухомість)
- Диверсифікуйте інвестиції між кількома країнами для збалансування ризиків
- Ретельно перевірте репутацію забудовника перед інвестуванням
- Розрахуйте потенційну дохідність від оренди залежно від обраного регіону
- Зважте на юридичні особливості володіння нерухомістю в різних країнах
- Передбачте план дій на випадок зміни ринкових умов
- Врахуйте додаткові витрати на обслуговування об'єкта
- Зверніться до професіоналів для аналізу ринку та підбору об'єкта
Чому нерухомість залишається актуальною для пасивного доходу
У світі інвестицій постійно з'являються нові інструменти, які обіцяють високу дохідність. Криптовалюти, фондовий ринок, стартапи — все це привабливі можливості для зростання капіталу. Проте нерухомість залишається одним із найнадійніших варіантів для створення пасивного доходу.
За словами В'ячеслава Фоменка, девелопера та засновника агенції закордонної нерухомості Хаят Естейт, необхідно диверсифікувати свої активи: "Я не рекомендую вкладати всі 100% капіталу лише у нерухомість, або лише у крипту, або ще в щось одне. Треба диверсифікувати свої активи і в рамках різних інструментів, і навіть в рамках кожного інструменту".
Нерухомість ніколи не виходить з тренду, адже це стабільний, зрозумілий актив, який не такий швидко ліквідний, але ідеально підходить для збереження коштів. При правильному підході вона також забезпечує зростання капіталу.
Інвестиції в криптовалюти, венчурні проекти чи бізнес мають вищу волатильність і більші ризики. Зазвичай у такі інструменти інвестують лише частину портфеля — 5%, 10% або 20%. Більшу частину капіталу рекомендується вкладати в стабільніші активи, такі як нерухомість.
Стратегії інвестування в нерухомість для пасивного доходу
У межах інвестування в нерухомість існують різні стратегії з різними рівнями ризику та дохідності. Ці два показники тісно пов'язані: вищий ризик зазвичай означає потенційно вищу дохідність.
В'ячеслав Фоменко пояснює: "В нерухомості кожного разу обираєш, чи хочеш вкласти гроші максимально безризиково, наприклад, купити готовий об'єкт і здати його в оренду, або ти готовий взяти на себе якийсь додатковий ризик, зайти в проект на стадії фундаменту, або навіть до стадії фундаменту, наприклад, на етапі купівлі землі".
Якщо інвестор обирає ризикованішу стратегію, він отримує більший потенційний прибуток, але бере на себе більше ризиків. Наприклад, можуть виникнути затримки з отриманням дозволу на будівництво або інші форс-мажорні обставини.
Для початківців або тих, хто прагне до безпечнішого інвестування, найкращим варіантом є купівля готового об'єкта для здачі в оренду або інвестування на пізніх етапах будівництва.
Реальна дохідність від інвестицій у нерухомість у різних країнах
Коли йдеться про реальну дохідність від інвестицій у нерухомість, важливо розуміти, що вона сильно варіюється залежно від країни, міста та стратегії.
Дохідність від оренди:
- Західна Європа (Франкфурт, Лондон, Мадрид): 2-4% річних
- Менш консервативні європейські ринки (Хорватія, Чорногорія, Іспанія): 5-6% річних
- Туреччина, Кіпр: 7-8% річних
- Азіатські країни з цілорічним сезоном (Балі, Таїланд): 10-12% річних
Дохідність від перепродажу (девелопмент):
- Консервативні ринки (Англія, Франція): 10-15% річних
- Ринки середнього ризику (Туреччина, Кіпр, Балі): 20-30% річних
В'ячеслав зазначає: "В нас багато кейсів, де інвестори отримували 20-30% річних, буває більше. Ну, в середньому проект реалізовується два роки. Тобто людина заходить на етапі початку будівництва, продає наприкінці будівництва через два роки".
Іноді трапляються винятково вдалі інвестиції з дохідністю до 100% річних, але такі випадки не є типовими і не повинні бути орієнтиром при плануванні інвестиційної стратегії.
З якої суми можна почати інвестувати в нерухомість
Багато потенційних інвесторів вважають, що для входу на ринок нерухомості потрібні значні суми — сотні тисяч або навіть мільйони доларів. Однак сьогодні існують можливості почати з набагато скромніших бюджетів.
"На сьогоднішній день у ринок нерухомості можна зайти від 500 доларів, якщо ми кажемо про дольові інвестиції", — розповідає В'ячеслав.
Компанія Хаят Естейт запустила продукт, через який можна купити частку в об'єкті нерухомості за допомогою токенів. Вартість одного токену становить 50 доларів, а мінімальна інвестиція — 10 токенів. Проект реалізується в Туреччині, де компанія виступила содевелопером.
Для цього проекту гарантована дохідність на перші два роки становить 8% річних. Після цього періоду власники токенів самі вирішують, чи продовжувати здавати об'єкт в оренду, чи продати його.
Крім токенізованої нерухомості, існують й інші варіанти дольових інвестицій:
- Проект на Балі з мінімальним вкладом від 10 000 доларів
- Проекти в Анталії під управлінням міжнародних готельних мереж
- Можливість купити частку (25%) готельного номера за 40-50 000 доларів
Якщо ж інвестор хоче придбати повноцінний об'єкт, то варіанти такі:
- Апартаменти в Марсіні (Туреччина) від 40 000 доларів
- Нерухомість на Балі від 80 000 доларів
- Об'єкти на Пхукеті (Таїланд) від 100 000 доларів
Юридичні моменти дольового інвестування
При дольовому інвестуванні через токени важливо розуміти юридичну структуру таких інвестицій. В'ячеслав пояснює, що інвестор отримує частку від об'єкту, який зареєстрований на юридичну особу:
"Інвестор через купівлю токену стає співзасновником цієї юридичної особи. Схема продумана юристами і реалізована через американське законодавство, тому що в турецькому юридичному просторі немає опції токенізувати нерухомість".
Ризику втрати майна у такому випадку немає, оскільки об'єкт уже зданий в експлуатацію і генерує дохід. Окрім гарантованої дохідності від оренди (8%), інвестор також отримує потенційну дохідність від зростання вартості об'єкта після завершення всіх черг будівництва.
Компанія також практикувала аналогові варіанти дольового інвестування, коли, наприклад, квартира вартістю 100 000 доларів ділилася між 10 пайщиками по 10 000 доларів через договори.
Ризики інвестування в закордонну нерухомість
Як і будь-які інвестиції, вкладення в нерухомість мають свої ризики. Основні з них:
1. Ризик недобудови
Цей ризик варіюється залежно від країни та репутації забудовника. В'ячеслав зазначає: "Об'єднані Арабські Емірати — це країна, де ризик недобудови мінімальний, бо на рівні держави це дуже суворо контролюється. Кошти проходять через спеціальні рахунки, забудовник має будувати спочатку за свої власні".
Натомість на деяких ринках вимоги до забудовників мінімальні, що підвищує ризик недобудови: "Є ринки, в яких нічого не потрібно. Відкрив компанію і починаєш будувати. Там найбільший ризик, бо вчора людина виготовляла меблі, сьогодні вона починає будувати, продала три квартири, інші не продала, і що робити не знає".
2. Ризик зміни ринкової ситуації
Ринок нерухомості може змінюватися під впливом різних факторів — від природних катастроф до політичних подій.
"Ти інвестуєш сподіваючись на зростання, потім щось трапляється на ринку, якийсь форс-мажор, землетрус, війна, що завгодно, і ринок розворочується", — пояснює В'ячеслав.
У таких випадках інвестор має два варіанти: вийти з інвестиції, зафіксувавши збиток, або змінити стратегію — наприклад, не продавати об'єкт, а здавати його в оренду протягом певного часу.
3. Ризик падіння орендних ставок
Орендні ставки можуть змінюватися під впливом різних факторів. Наприклад, під час пандемії COVID-19 у багатьох туристичних локаціях попит на оренду зник повністю через закриття кордонів. При цьому витрати на утримання нерухомості залишалися.
Перспективні ринки для інвестицій у нерухомість у 2025 році
Вибір ринку для інвестування залежить від цілей інвестора, його бюджету та схильності до ризику.
Західна Європа
Ринки Західної Європи (Німеччина, Великобританія, Франція) — це найбільш стабільна і зрозуміла інвестиція. Інвестори з великим капіталом часто вкладають значну частину коштів у "блакитні фішки" — ліквідну нерухомість у престижних локаціях, яка завжди буде коштувати дорого.
Балі
За словами В'ячеслава, Балі зараз у тренді, багато інвесторів вкладають кошти в цей регіон. Особливо привабливими є проекти під керівництвом готельних мереж, які забезпечують професійне управління об'єктами і стабільний дохід від оренди.
"За рахунок мейнстріму і високого попиту та ажіотажу, це класний ринок для швидкого заробляння грошей. Наприклад, коли ти можеш зайти на пресейлі і продати через півроку-рік", — зазначає експерт.
Таїланд
Пхукет розглядається як альтернатива Балі, але з більш розвиненою інфраструктурою і нормативною базою: "Пхукет випереджає Балі на десяток років, як мінімум. Плюс, якщо ми кажемо про юридичну складову, то лісхолд на Пхукеті — це 90 років, на Балі — 30 років".
Туреччина
Туреччина зараз перебуває в стані стагнації, що робить її привабливою для довгострокових інвестицій:
"В Туреччині зараз ціни мінімальні. Ми розуміємо собівартість будівництва, розуміємо, що іноді якісь об'єкти продаються нижче собівартості через політичні моменти в країні, землетрус та інше", — пояснює В'ячеслав.
Вкладаючи в Туреччину, треба розуміти, що це не швидкий цикл, але потенціал зростання значний. Це "ринок покупця", де інвестор може диктувати свої умови.
Північний Кіпр
Північний Кіпр має хороший інвестиційний потенціал, особливо з огляду на можливе об'єднання з Південним Кіпром. Інвестують туди переважно англійці, німці, скандинави та ізраїльтяни.
Особливістю цього ринку є наявність люксових проектів великого масштабу та дозволені казино, що приваблює додаткових туристів. Ще одна перевага для європейців — можливість оптимізації податків через систему довгострокової оренди.
Як вибрати нерухомість для інвестування
При виборі об'єкта для інвестування постає питання: звертатися безпосередньо до забудовника чи скористатися послугами агентства нерухомості?
В'ячеслав Фоменко, хоч і визнає свою заангажованість як власник агентства, радить звертатися до фахівців: "Якщо в тебе є час півроку чи рік приїхати і вдосконалено вивчати ринок, зрозуміти всі локації, зрозуміти, куди, за чим, навіщо хто їде, де які тренди, тенденції, де який забудовник, можна це робити самому. Але якщо в тебе не вистачає цієї експертизи, а в 99% її не вистачає, то треба звичайно консультуватися і спілкуватися з тим, хто є на ринку".
Навіть маючи досвід у нерухомості, експерт зазначає, що при інвестуванні в нові країни він консультується з місцевими фахівцями: "Я не вважаю себе найрозумнішим. Я вважаю, що якщо я не живу в цій локації, то точно є люди, які там орієнтуються набагато краще".
Професійні агентства, особливо ті, що працюють на кількох ринках, можуть надати порівняльний аналіз різних країн і допомогти обрати оптимальну стратегію інвестування.
